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Lohnen sich noch Investments in Immobilien? Wohin geht die Reise bei den Zinsen? Sind Auslandsimmobilien eine Alternative? Und was ist angesichts der Energiekrise in Haus oder Wohnung zu tun? Darf man noch duschen oder erlebt der von Ministerpräsident Winfried Kretschmann in höchsten Tönen gelobte Waschlappen seine Renaissance? Fragen über Fragen, über die top magazin mit verschiedenen Experten gesprochen hat.
Die Lage ist ernst, aber nicht hoffnungslos. Auf diesen Nenner könnte man die aktuelle Stimmung der verschiedenen Player am Immobilienmarkt bringen. Dessen ungeachtet stellen nach einer Umfrage des Bundesverbandes Freier Immobilien und Wohnungsunternehmen (BFW) unter ihren Mitgliedern zahlreiche Firmen ihre geplanten Projekte zurück oder haben sie bereits ganz aufgegeben. „Das ist keine Delle beim Neubau, das ist die Vollbremsung einer ganzen Branche“, so BFW-Präsident Dirk Salewski in Berlin. In der aktuellen Situation sei ein Neubau ohnehin nicht mehr kalkulierbar wegen steigender Bauzinsen, explodierender Baukosten und gestörter Lieferketten. Dabei bestehe in Deutschland weiterhin hoher Bedarf vor allem auch an bezahlbarem Wohnraum. „Wir brauchen jetzt verlässliche Förderbedingungen, wirtschaftliche und realistische Neubau-Anforderungen und vor allem mehr Bauland“, fordert Salewski. Alle Regelungen müssten auf den Prüfstand und alle zusätzlichen Kostentreiber ausgesetzt oder abgeschafft werden. Klimaschutz und bezahlbares Wohnen seien zusammen umsetzbar, wenn zahlreiche willkürliche technische Regeln der Realität angepasst werden. So zum Beispiel die seiner Ansicht nach völlig übertriebenen Anforderungen bei der Auslegung von Heizungsanlagen. „Wir brauchen einen neuen Pragmatismus für die Zukunft und vor allem Planungssicherheit“, betont der BFW-Präsident.
Die rückläufigen Baugenehmigungszahlen des ersten Halbjahres 2022 sind auch nach Ansicht von Carolin Hegenbarth, Bundesgeschäftsführerin des Immobilienverbands Deutschland IVD | Die Immobilienunternehmer alarmierend und nähern sich einem gefährlichen Kipp-Punkt. „Jede Wohnung, die nicht beantragt wird, fehlt bei der dringend erforderlichen Angebotsausweitung – und jedes Wohnungsbau-Projekt, das jetzt nicht angestoßen wird, fehlt mittel- und langfristig in den Auftragsbüchern der Bauunternehmen“, so Hegenbarth. Deren Auftragslage sei zwar derzeit noch sehr gut, aufgrund des Materialmangels müssten aber schon jetzt personelle Kapazitäten „on hold“ gestellt werden. Dieser Trend drohe sich durch die rückläufigen Baugenehmigungszahlen noch zu verschärfen. Dringende Aufgabe des Staates sei es nun, durch Planungssicherheit bei der Förderung und Investitionserleichterungen gegenzusteuern.
Alexander Schreiner
top: Herr Schreiner, wie sehen Sie die weitere Entwicklung auf dem Immobilienmarkt in der Region? Werden die Preise noch weiter steigen oder platzt die Blase bald?
Schreiner: Die Immobilienwirtschaft befindet sich derzeit aufgrund verschiedenster Faktoren in schwierigen Zeiten. Zum einen hat sich die Wirtschaft noch lange nicht vollständig von der Corona-Krise erholt, zum anderen entwickelte sich der Krieg zwischen Russland und der Ukraine zwischenzeitlich zu einem weitreichenden Konflikt innerhalb Europas. Unterbrochene Lieferketten, Engpässe bei Baumaterialien und massiv steigende Energiepreise bremsen das Wirtschaftswachstum kräftig aus. Dazu kommt noch die hohe Inflation. Derzeit steigen auch die Baukosten massiv in die Höhe und sind nur schwer kalkulierbar. Viele Marktteilnehmer haben ihre Bauprojekte vorerst zurückgestellt oder gar komplett abgesagt. Zu den Gründen hierfür zählen
die schwer kalkulierbaren Risiken und die rapide steigenden Zinsen ebenso wie die Auswirkungen staatlicher Regulierungen wie zum Beispiel der abrupte Wegfall der KfW55-Förderung. Dennoch zeichnet sich eine leichte Beruhigung auf dem Immobilienmarkt ab. Insgesamt gehören Immobilien nach wie vor zu den sichersten und wertstabilsten Kapitalanlagen. Ein Preisrückgang von Wohnimmobilien in guten Lagen und mit einer besonderen Architektur ist nicht zu erwarten. Im Gegenteil weisen diese Objekte sehr stabile, oftmals sogar steigende Marktwerte auf. Durch einen teilweise verhängten Baustopp werden allerdings künftig weitaus weniger Neubauprojekte fertiggestellt, was den ohnehin bereits angespannten Wohnungsmarkt durch gleichbleibende Nachfrage
verschärfen wird.
top: Rechnen Sie mit weiter steigenden Bauzinsen und was raten Sie in Sachen Finanzierung Ihren Kunden?
Schreiner: Langfristig ist von steigenden Bauzinsen und somit erhöhten Finanzierungskosten auszugehen. Die derzeitigen Zinsen sind noch immer auf einem vergleichsweise niedrigen Stand, deshalb wir unseren Kunden empfehlen, sich dieses Zinsniveau möglichst langfristig auf 20 oder gar 30 Jahre zu sichern, die Finanzierungsangebote im Vorfeld genau zu vergleichen und gezielt auf die Möglichkeit von Sondertilgungen einzugehen. Hierin liegt ein enormes Einsparpotenzial.
top: Attraktive Angebote zu bezahlbaren Preisen sind rar. Wie wichtig ist vor diesem Hintergrund professionelle Hilfe?
Schreiner: Um bei einem Immobilienkauf oder -verkauf kein unnötiges Risiko einzugehen, sind viele Faktoren zu berücksichtigen. Wir empfehlen unseren Kunden deshalb dringend, sich von einem kompetenten Fachmann beraten zu lassen, der auch die möglichen rechtlichen und steuerlichen Aspekte sowie Risiken berücksichtigt. Darüber hinaus sollte jede Immobilie im Vorfeld einer sachgerechten Marktwertindikation unterzogen werden, die auch die künftigen Entwicklungsmöglichkeiten berücksichtigt.
Bettina Lienemann
top: Frau Lienemann, wie attraktiv sind Auslandsimmobilien?
Lienemann: Der Erwerb einer Auslandsimmobilie kann aus vielerlei Hinsicht ein guter Deal sein. Entweder als lukrative Geldanlage, als Vermietungsobjekt, als Feriendomizil für die ganze Familie oder als Altersruhesitz. Der Erwerb von Immobilien im Ausland bietet als Investition einige Vorteile. Viele Kapitalanleger gehen weg von klassischen Kapitalanlagen hin zu realen Werten und kommen beim Kauf einer Immobilie in den Genuss vergleichsweise besserer Konditionen bei der Bank. Die in jüngster Zeit wachsende Inflation bestärkt diesen Effekt hin zu realen Werten. Auch Wechselkurse können einen mindernden Effekt auf die Ausgaben haben. Oftmals können Auslandsimmobilien zu deutlich niedrigeren Preisen als in Deutschland erworben werden, derzeit beispielsweise im Süden Europas. Abgesehen selbstverständlich von den touristischen Hot-Spots, an denen höhere Preise aufgerufen werden. Hier kann dafür je nach Lage von einer Wertsteigerung ausgegangen werden und eine Vermietung in diesen Regionen wirft hohe Renditen ab. Zudem schafft der Erwerb steuerliche Vorteile bei der Einkommens-, Erbschafts- und Schenkungssteuer.
top: Welche dringendsten „Hausaufgaben“ sind im Vorfeld zu erledigen?
Lienemann: Wer sich eine Wohnung oder ein Haus im Ausland kaufen möchte, muss sich im Vorfeld mit verschiedenen Themen beschäftigen. So zum Beispiel mit den laufenden Kosten der Auslandsimmobilien. Hierzu gehört unter anderem auch das Gehalt eines Hausmeisters oder Gärtners, die zum Beispiel die Grundstückspflege oder kleinere Reparaturen übernehmen. Vor allem muss man auch eingehend die Rechtslage im entsprechenden Land prüfen, denn diese präsentiert sich oftmals sehr unterschiedlich im Vergleich zu Deutschland. Das gilt für das Baurecht und die Baugenehmigung ebenso wie für das Mietrecht und die Steuern. In einigen Ländern wird zum Beispiel die mündliche Zustimmung als verbindliche Zusage verstanden. In Italien geht das Haus bereits bei der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags in den Besitz des Käufers über und nicht wie in Deutschland mit dem Grundbucheintrag. Deshalb ist in Italien auch der Abschluss eines Vorvertrags üblich, in dem bereits alle relevanten Details stehen. Der Inhalt ist verbindlich und bedarf keiner notariellen Beurkundung. Grundkenntnisse in der jeweiligen Sprache sind in jedem Fall ratsam. Im Zweifelsfall sollte man bei den Vertragsverhandlungen einen Makler mit den entsprechenden Sprachkenntnissen oder einen Dolmetscher zu Rate ziehen.
top: Worauf ist in Sachen Finanzierung und Steuern zu achten?
Lienemann: Angesichts der Komplexität dieser Themen kann man hier erst mal nur allgemein raten, die steuerliche Situation und die Regelungen im jeweiligen Land genau unter die Lupe zu nehmen. Das fängt schon mit der Grunderwerbssteuer an. Mieteinnahmen sind bei Auslandsimmobilien in der Steuererklärung grundsätzlich als Einnahmen zu deklarieren, sämtliche Aufwendungen (Finanzierung, Renovierung) sind dafür steuermindernd. Besonderheit beim Immobilienerwerb in Spanien: Wird eine Immobilie von einem „Gebietsfremden“ wie einem Deutschen verkauft, so behält der Käufer drei Prozent vom Kaufpreis ein, die er als Steuervorauszahlung des Verkäufers an das spanische Finanzamt abführt. Ist der Gewinn niedriger als drei
Prozent des Kaufpreises, so erfolgt für die Differenz eine Steuerrückerstattung an den Verkäufer. Ist der Gewinn jedoch höher, dann hat der Verkäufer innerhalb von vier Monaten eine Steuererklärung abzugeben und den Betrag an das spanische Finanzamt abzuführen. Was die Finanzierung anbelangt, geben deutsche Banken oftmals keine Kredite für Projekte im Ausland, weshalb gegebenenfalls ein Immobilienkredit im Ausland in Betracht zu ziehen ist. Als Eigenkapital sollte man erfahrungsgemäß circa 40 bis 50 Prozent einkalkulieren. Nicht vergessen darf man auch die Kaufnebenkosten im jeweiligen Land.
Dirk Freiland
top: Herr Freiland, der Winter naht. Was kann beziehungsweise was sollte man auf die Schnelle noch tun, damit die Heizkosten nicht explodieren?
Freiland: Die einfachste, effektivste und unkomplizierteste Möglichkeit ist die Absenkung der Raumtemperatur. Eine Absenkung um ein Grad Raumtemperatur bedeutet sechs Prozent Kostenersparnis. Eine weitere Möglichkeit ist die Absenkung der Außentemperaturkurve. Drei Grad Absenkung der Außentemperaturkurve heißt circa ein Grad Raumtemperatur. Durch die dann niederere Temperatur bei der Erzeugung und beim Transport des Heizwassers ergeben sich weniger Wärmeverluste. Eine Nachtabsenkung der Räume über etwa acht Stunden um ein bis zwei Grad erbringt eine weitere Ersparnis von einigen Prozenten.
top: Welche Heizungsanlage hat in Ihren Augen für die Zukunft die größten Spar- und Effizienzpotenziale?
Freiland: Die Beantwortung der Frage zu einer neuen Heizung ist stark abhängig vom Gebäude sowie von den am Gebäude geplanten Dämmmaßnahmen und der Verteilung im Gebäude. Ist eine Fußbodenheizung oder sind Heizkörper eingebaut? Wie ist die Gebäudeheizung ausgelegt (Vor- und Rücklauftemperaturauslegung)? Sie kann also nicht pauschal beantwortet werden, sondern erfordert immer die Beratung mit einem anerkannten Innungsfachbetrieb. Grundsätzlich können wir alle Heizungsanlagen anbieten – egal ob Etagenheizung, Zentralheizung, Fußbodenheizung, Wandflächenheizung, Gas- oder Ölheizung, Pelletheizung, Biomasse-Heizungen, Blockheizkraftwerk, Wärmepumpe, Pufferspeicher oder Solarthermie.
top: Welche Tipps haben Sie darüber hinaus, um sich auf die kalte Jahreszeit vorzubereiten?
Freiland: Als Triathlet und passionierter Sportler nehme ich seit einigen Jahren Eisbäder – und das drei- bis viermal die Woche jeweils 10 Minuten bei zwei bis drei Grad. Das ist gut für die Gesundheit, ist herrlich erfrischend und bereitet für den Winter vor.
Die Energiekrise hält Deutschland in Atem. Die Bundesnetzagentur entwirft Notfallpläne, nach denen bei akuter Knappheit das Gas verteilt und rationiert würde. Staatliche, städtische und kommunale Einrichtungen, aber auch die Bürgerinnen und Bürger sind aufgerufen, Energie zu sparen. Aber wie kann man das in einem Privathaushalt tun? Viele Expertinnen und Experten nennen in diesem Zusammenhang das Thema Duschen. Doch taugt eine kürzere Duschzeit mit weniger warmem Wasser tatsächlich, um Energie zu sparen? Klaus-Uwe Moll, Professor an der
Technischen Hochschule Ingolstadt (THI) und Dekan der Fakultät Maschinenbau, hat sich des Themas angenommen und durchgerechnet, wie viel Einsparpotenzial eine Dusche mit weniger Wasser und geringfügig niedriger Temperatur bringt. Die Zahlen sind eindeutig. Als Professor an der Fakultät Maschinenbau beschäftigt sich Klaus-Uwe Moll mit vielen Themen rund um die Energie: „Auf den ersten Blick scheint das Thema Duschen nichts mit dem Maschinenbau zu tun zu haben“, sagt Klaus-Uwe Moll, „aber ohne die Erkenntnisse der Thermodynamik, der Strömungsmechanik oder der Regelungstechnik ließe sich das Einsparpotential nicht berechnen“. Er möchte seinen Studierenden praxisnah vermitteln, dass sie mit ihrem Wissen auch gesellschaftliche Verantwortung übernehmen und positive Veränderungen hervorrufen können. Als Beispiel nennt er die viel zitierte Forderung, kälter und kürzer zu duschen, um möglichst viel Energie einsparen zu können. „Wenn jeder seinen Wasserbedarf beim Duschen um 1/3 reduziert, ob durch eine technische Maßnahme in Form eines Duschsparkopfes oder schlicht durch abdrehen des Wassers beim Einseifen, und statt mit 37°C nur noch mit 31°C – also nicht etwa kalt – duschen würde, so könnte bereits der Energieeinsatz des Duschbades auf die Hälfte reduziert werden ohne nennenswerte Komforteinschränkungen“, sagt der THI-Professor. Unter der Annahme von 40 Millionen Duschbädern täglich in Deutschland betrügen die Einsparungen 33.600 Gigawattstunden.
„Angesichts der derzeitigen Energiekrise und aus Gründen des Klimaschutzes sind Vermieter, Mieter und Eigentümer in der Pflicht, Energie zu sparen. Alle Potenziale müssen genutzt werden. Einige Maßnahmen sind aufwendig und entsprechend kostenintensiv. In vielen Fällen können aber schon kleine Veränderungen für große Effekte sorgen“, sagt Markus Jugan, Vizepräsident und Vorsitzender des Bundesfachausschusses Immobilienverwalter beim IVD | Die Immobilienunternehmer. Der IVD gibt Handlungsempfehlungen für den kleinen und größeren Geldbeutel.
• Kontrollieren, ob Warmwasserhähne tropfen und gegebenenfalls abdichten.
• Nicht unnötig das Wasser laufen lassen.
• Duschen statt baden.
• Duschen mit Sparkopf ausrüsten.
• Zeitlich programmierbare oder fernsteuerbare Thermostate nutzen.
• Raumtemperatur selbst um zwei Grad absenken.
• Lüftung optimieren, Zimmer nur zweimal am Tag stoßlüften.
• Thermostate regelmäßig reinigen.
• Wärmeisolierende Vorhänge und/oder Jalousien anbringen und nachts schließen.
• Zimmertüren möglichst geschlossen halten, um optimale Luftzirkulation im Raum zu sichern.
• Heizkörper freistellen (ausreichenden Abstand zu Möbeln etc. halten).
• Temperaturen in den Zimmern mit Thermometer kontrollieren, um Thermostat optimal einzustellen.
• Allgemein: Heizkessel und Heizanlage effizient einstellen:
– Heizkurve (Reaktion auf Außentemperaturänderung) prüfen und gegebenenfalls weniger steil einstellen.
– Heizungsvorlauf- und Warmwassertemperaturen prüfen und gegebenenfalls senken.
• Heizungstemperatur so weit absenken, dass bisherige garantierte Raumtemperaturen nicht mehr erreicht werden.
• Nachtabsenkung in der Heizungsanlage unter bisherige Mindestwerte.
• Heizkörper regelmäßig entlüften.
• Überprüfen, ob alle Fenster dicht schließen, gegebenenfalls nachstellen und/oder abdichten
• Offen verlaufende Heizungsrohre und Warmwasserrohre dämmen.
• Effizientere Heizungspumpe einbauen.
• Alte Heizkörper gegen flache austauschen.
• Allgemein: Heizkessel und Heizanlage überprüfen:
– hydraulischer Abgleich, komplett.
– hydraulischer Abgleich, vereinfacht (alle Ventile so einstellen lassen, dass der Durchlaufdruck überall etwa gleich ist).
– regelmäßige Heizungswartung vornehmen,
• Neue Ventile/Thermostate (präzisere Steuerung) einbauen.
• Zeitlich programmierbare oder fernsteuerbare Thermostate einbauen.
• Wände hinter der Heizung/in der Heizungsnische von innen zusätzlich dämmen.
• Solaranlage und/oder Wärmepumpe installieren.
• Bisher nicht ausreichend gedämmte Keller- oder Geschossdecken zusätzlich dämmen.
• Neue Fenster mit besserer Verglasung einbauen
