Wirtschaft

Vorsicht bei der Grunderwerbsteuer

Jeder, der in NRW ein bebautes Grundstück erworben hat und auf den Kaufpreis 6,5 % Grunderwerbsteuer gezahlt hat, weiß, welche zusätzliche Belastung mit dem Kauf verbunden ist.


 

Insoweit verwundert es auch keinen, wenn seit Jahren versucht wird, bei einer Neubau-Investition den Grundstückskaufvertrag vom Bauvertrag zu trennen, um dem Vorwurf zu begegnen, dass es sich um ein einheitliches Vertragswerk handelt.

Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer ist zunächst die Gegenleistung, die sich nach dem Kaufvertrag bestimmt. Ergibt sich jedoch aus weiteren Vereinbarungen, die mit diesem Rechtsgeschäft in einem rechtlichen oder zumindest objektiv sachlichen Zusammenhang stehen, dass der Erwerber das beim Abschluss des Kaufvertrages unbebaute Grundstück in bebautem Zustand erhält, bezieht sich der grunderwerbsteuerliche Erwerbsvorgang nach ständiger Rechtsprechung auf diesen einheitlichen Erwerbsgegenstand. Ob ein objektiv sachlicher Zusammenhang zwischen dem Grundstückskaufvertrag und weiteren Vereinbarungen besteht, ist nach den Umständen des Einzelfalls zu ermitteln. Der objektiv sachliche Zusammenhang wird indiziert, wenn der Veräußerer dem Erwerber vor Abschluss des Kaufvertrages über das Grundstück aufgrund einer in bautechnischer und finanzieller Hinsicht konkreten und bis (annähernd) zur Baureife gediehenen Vorplanung ein bestimmtes Gebäude zusammen mit dem Grundstück zu einem im Wesentlichen feststehenden Preis angeboten hatte und der Erwerber dieses Angebot später unverändert oder mit geringen Abweichungen, die den Charakter der Baumaßnahmen nicht verändert haben, angenommen hat.

Von einem solchen Zusammenhang zwischen dem Grundstückskaufvertrag und den Verträgen, die der Bebauung des Grundstücks dienen, ist auszugehen, wenn der Erwerber beim Abschluss des Grundstückskaufvertrages gegenüber der Veräußererseite in seiner Entscheidung über das „ob“ und „wie“ der Baumaßnahme nicht mehr frei war und deshalb feststand, dass er das Grundstück nur in einem bestimmten (bebauten) Zustand erhalten werde. Eine derartige Einschränkung der sonst für einen Grundstückserwerber bestehenden Entscheidungsfreiheit kann sich aus vorherigen Absprachen oder aus faktischen Zwängen ergeben. Entscheidend sind aber wie beschrieben die Umstände des Einzelfalls. Dabei ist grundsätzlich auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Grundstückkaufvertrages abzustellen. Das erworbene Grundstück wird jedoch erst dann im bebauten Zustand Gegenstand des Erwerbsvorgangs, wenn die auf der Veräußererseite handelnden Personen auch zur Veränderung des körperlichen Zustands des Grundstücks verpflichtet sind.

Dies setzt den Abschluss eines entsprechenden Bauerrichtungsvertrages voraus. Bei einem Angebot der Veräußererseite, ein bestimmtes Gebäude auf dem erworbenen Grundstück zu errichten, ist der sachliche Zusammenhang von Grundstückskaufvertrag und Bauerrichtungsvertrag nur gegeben, wenn der Erwerber das Angebot annimmt, also den Bauerrichtungsvertrag abschließt. Ist der Grundstückserwerber aufgrund von Absprachen oder aus faktischen Zwängen an das „ob“ und „wie“ der Bebauung gebunden, ist das Grundstück ebenfalls erst mit dem Abschluss des Bauerrichtungsvertrages in bebautem Zustand Erwerbsgegenstand. Wird nach dem Kauf eines unbebauten, zur Bebauung vorgesehenen Grundstücks ein Bauerrichtungsvertrag nicht oder noch nicht geschlossen, ist Erwerbsgegenstand nur das unbebaute Grundstück, selbst wenn beim Abschluss des Grundstückskaufvertrages eine Bindung des Erwerbers an das „ob“ und „wie“ der Bebauung vorgelegen haben sollte.

Mit Abschluss des Bauerrichtungsvertrages steht fest, dass das Grundstück in bebautem Zustand Erwerbsgegenstand ist und damit die Baukosten in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einzubeziehen sind. Vor Abschluss des Bauerrichtungsvertrages kommt eine Erhöhung der Bemessungsgrundlage für den Kauf des Grundstücks und Baukosten nicht in Betracht. Bis dahin ist das Grundstück in seinem tatsächlichen, unbebauten Zustand Gegenstand des Erwerbsvorgangs. Erst mit Abschluss des Bauerrichtungsvertrages verändert sich der Gegenstand des Erwerbsvorgangs nachträglich und rückwirkend auf den Zeitpunkt des Erwerbs. Mit Urteil vom 08.03.2017 hat der Bundesfinanzhof jedoch Grenzen für die Annahme eines einheitlichen Vertragswerks festgelegt, so dass nicht jedes Bauprojekt, das sich auf den Kauf von Grundstücken und die anschließende Bebauung richtet, zur Grunderwerbsteuerpflicht der Bauerrichtungskosten führt. So hat der BFH entschieden, dass ein einheitlicher Erwerbsgegenstand nicht vorliegt, wenn der zunächst angebotene Generalübernehmervertrag zur Bebauung des Grundstücks nach dem Abschluss des Grundstückskaufvertrages in wesentlichen Punkten geändert wurde. Indizien für eine wesentliche Abweichung sind die Änderungen der Flächengrößen und/ oder der Baukosten um mehr als 10 % sowie die Errichtung eines zusätzlichen Gebäudes, das für das Bauvorhaben prägend ist. Zudem ist ein einheitlicher Erwerbsgegenstand insgesamt zu verneinen, wenn sich die ursprünglich angebotene Baumaßnahme nach Abschluss des Grundstückskaufvertrages durch zusätzliche Bauten wesentlich ändert.

 

Jörg Wisbert
Wirtschaftsprüfer | Steuerberater | Rechtsanwalt

Artikel von www.top-magazin.de/neuss