Wirtschaft

Schwierige (Ent-)Scheidung? Steht eine Trennung ins Haus, gibt es für die gemeinsame Immobilie mehrere Optionen

Eine Scheidung bringt meist auch eine Entscheidung mit sich: Das Ende einer Ehe wirft unweigerlich die Frage auf, was mit der gemeinsamen Immobilie geschehen soll. Einst das Symbol für Heimat und Familie, tun sich nun mehrere Möglichkeiten auf, was aus dem Haus werden kann. „Maßgebend ist, dass sich beide Parteien einig werden“, sagt Immobilienspezialist Peter Dondorf aus Aachen: „Das spart neben Nerven oft auch eine Menge Geld.“


Option 1: Einer bleibt

Möchte ein Partner ausziehen und der andere im gemeinsamen Haus weiterleben, geht das per Eigentumsübertragung. Die Abfindung orientiert sich am Marktwert des Objekts und am beurkundeten Eigentumsanteil. Wer sich auf eine Übertragung noch während des Trennungsjahres und damit vor der rechtskräftigen Scheidung einigt, spart meist viele tausend Euro Grunderwerbsteuer. Doch Vorsicht: Ist das Haus finanziell belastet, wird das Darlehen „mitgekauft“. In jedem Fall muss die Bank über die Pläne informiert werden, weil nur sie denjenigen Ehepartner, der seinen Eigentumsanteil aufgibt, auch aus seiner Mithaftung am Kredit entlassen kann.

 

Option 2: Geschenk ans Kind

Ein anderer Weg besteht darin, die Immobilie auf Nachkommen zu übertragen. Das ist durch eine Schenkung an Kinder möglich, die aus der zu scheidenden Ehe hervorgegangen sind. Oft sind die Kinder in solch einem Fall noch nicht volljährig, wodurch das Vormundschaftsgericht einwilligen muss. Auch denkbar: Nur einer der beiden Ehepartner möchte seinen Anteil schenken – dann ist die Zustimmung des anderen erforderlich. „Was gut gemeint ist und dem persönlichen Wunsch entspricht, die Immobilie weiterhin in Familienbesitz zu sehen, kann aber eine Belastung für das Kind sein“, mahnt Dondorf mit Blick auf Grundsteuer, Unterhaltungskosten und Eigentümerpflichten.

 

Option 3: Wohnraum splitten

Nächste Lösung: die „Realteilung“. Dabei wird die Immobilie in zwei getrennte Wohnungen umgewandelt, wobei jedem Ehepartner das alleinige Eigentum an seinem Teil zusteht. Juristisch wird das durch eine notarielle Teilungserklärung im Grundbuch fixiert. Allerdings: Einfach eine Wand durch Wohn- und Schlafzimmer zu ziehen, reicht nicht aus – das Haus muss entweder schon aus mehreren Wohneinheiten bestehen oder dafür geeignet sein, sich in zwei baulich abgeschlossene Bereiche einteilen zu lassen. „Im zweiten Fall können schnell Gutachter und Architekten notwendig werden“, gibt Dondorf zu bedenken: „Da sollten Kosten und Aufwand vorher sehr genau in Relation zu Immobilientyp und Wohnsituation gesetzt werden.“

 

Option 4: Haus vermieten

Wer sich für keine der drei zuvor genannten Möglichkeiten entschließen möchte, nach der Scheidung aber noch auf Augenhöhe miteinander spricht, der kann die gemeinsame Immobilie auch vermieten. „Eine gute Kommunikation ist essenziell, weil das geschiedene Paar gemeinsam Interessenten aussucht und später sämtliche Vermieteraufgaben wahrnehmen muss“, betont Dondorf. Er weiß auch, dass da ein Immobilienmakler hilfreich sein, weil er die jeweiligen Interessen der Eheleute berücksichtigt.

 

Option 5: Haus verkaufen

Nach dem Trennungsjahr darf jeder Ehepartner den Verkauf der gemeinsamen Immobilie verlangen. Weigert sich der andere, lässt sich seine Zustimmung einklagen. Die beste Möglichkeit, diese belastende Konfliktsituation zu vermeiden: die Beauftragung eines objektiven Immobilienmaklers, der den Kaufpreis ermittelt, das Exposé erstellt und die notwendigen Termine zur Findung des richtigen Käufers wahrnimmt. Weiterer Vorteil eines gemeinschaftlichen Verkaufs: „Ehepartner, die das Haus noch im Trennungsjahr und damit vor der Scheidung veräußern, können die Bewirtschaftungskosten verringern oder den Erlös für den Vermögensausgleich verwenden“, sagt Dondorf.

 

Option 6: Staat versteigert

Ist tatsächlich keine Einigung in Sicht, kommt das Gesetz zum Tragen. Mittels einer Teilungsversteigerung wird die Immobilie dann auf Antrag beim Amtsgericht öffentlich veräußert. Das Gesuch dazu kann jeder Ehepartner unabhängig von der Größe seines Anteils stellen. Ein Gutachter schätzt dann den Wert des Hauses und berechnet daraus die Untergrenze für das Einstiegsgebot. Immobilienspezialist Dondorf rät aber zur Vorsicht: „Der Startpreis liegt oft bis zu 40 Prozent unter dem Marktwert – und bleiben nach dem Verkauf noch Schulden übrig, dann müssen beide Ehepartner dafür aufkommen.“

 

Häufige Fragen – einfache Antworten

Trennung, Scheidung, Immobilie: Einige Aspekte kommen bei Eigentümerpaaren immer wieder auf. Frage 1: Was ändert sich beim Hauskredit? – Kurz gesagt: gar nichts. Auch im Trennungs- und Scheidungsfall haftet derjenige, der den Vertrag mit der Bank unterschrieben hat. Sind beide Ehepartner die Kreditnehmer, können sie nach einer Trennung versuchen, mit der Bank neue Konditionen auszuhandeln. Frage 2: Was passiert mit der Verkaufssumme? – Wurde für das Haus ein neuer Eigentümer gefunden, wird der Gesamterlös nach Abzug aller Kosten unter den Ehepartnern aufgeteilt: je nach Höhe der Eigentumsanteile und vollkommen unabhängig von der Höhe der damaligen Investitionen.

 

Gar nicht unromantisch

Auch wenn immer noch viele Paare den Abschluss eines Ehevertrags scheuen, weil er als unromantisch betrachtet wird: Er bewahrt auf jeden Fall davor, große finanzielle und nervliche Verluste zu erleiden, wenn es eben doch zur Scheidung kommen sollte. Liegt die Trauung schon in der Vergangenheit und ist es damit bereits zu spät für einen Ehevertrag, lassen sich solche Regelungen aber auch noch nach der Eheschließung treffen: Das nennt sich dann „Scheidungsvereinbarung“. Beide Optionen wahren die Interessen der Partner – und sich während der Ehe auch in dieser Hinsicht sicher zu fühlen, kann durchaus romantisch sein.

 


 

Zum Autor:

Peter Dondorf ist seit 1988 erfolgreich in der Immobilienbranche tätig und seit vielen Jahren geschäftsführender Gesellschafter der IVB Peter Dondorf Immobilien Vermittlung & Beratung GmbH in Aachen. Seit 2000 ist er Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, für Mieten und Pachten und seit 2012 von der „HypZert“ in Berlin zertifizierter Gutachter (F). Die IVB führt Verkäufer und Käufer, Vermieter und Mieter zum Wohle aller Beteiligten zusammen und ist 2020 im Rahmen der „Bellevue Best Property Agents“ sowie als „Focus Top Immobilienmakler Aachen“ ausgezeichnet worden.

 

Weitere Informationen unter: Telefon: 0241 1805097
Web: www.ivb-aachen.de

 

Artikel von www.top-magazin.de/aachen